近期，地产股明显回调。防范化解重大风险在今年经济工作“三大攻坚战”中排首位，央行和银监会2018年度工作会议均提出，要控制杠杆率和资金流向房地产市场，同时还提出要实施房地产金融宏观审慎原则。很多业内人士认为，地产板块的牛市行情，是不是要结束了？

　　内房股（香港上市的内地房企）爆发是这一轮地产板块反弹的领头羊。2009年以来，基于高杠杆、泡沫风险、政策打压等，海外市场一直看空内地地产市场，内房股估值被踩在地上，远低于香港本地企业（新鸿基、九龙仓等）20倍左右的估值。连续3年去库存，到2017年底，海外机构非常重视的高库存风险消退，加上受益于三线、四线楼市爆发，内房股销售业绩翻番，行业龙头土储价值提升（近3年土地楼面价年均增长27%），实实在在的业绩倒逼市场修正行业估值水平。

　　对于A股市场来说，除了业绩驱动外，讲“龙头的故事”是本轮地产行情最主要的催化剂。2017年以来，尽管行业数据增速不断下滑，但龙头企业月度数据频传捷报。2017年，行业百强企业中TOP10市占率、新增土储集中度分别达到24.1%、48%，2018年有望达到35%和60%。

　　现有的商品房预售及会计制度下，2017年龙头企业房子好卖，前期土储多，价值提升也更多，这有利于提振2018年-2019年业绩。另外，融资和土地也在向龙头集中。2016年底以来，房企多渠道融资关闸，如公司债发行规模不到2016年的10%，但融资监管新规利好大房企，如银行开发贷只面向百强或区域龙头，竞买土地需用自有资金，发债对资质要求高，这些明显利于龙头房企融资。