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影响房价的五个长期因素
浏览次数：2 时间2018-01-16T16:13:59
通过对中国楼市近20年的观察，我们注意到影响中国楼市的长期因素大致包括：经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局。其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素。地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件。
1、经济增长带来房价上涨动力
中国房价的普遍性上涨大概开始于1999年。有些城市开始得早一些，有些城市开始得晚一些。房价上涨的主要动力一是经济持续增长带来的收入和财富增加，二是住房市场的形成给了土地和住房资源流动的可能。
经济发展推动房价上涨，这是一个比较老生常谈的话题。经济增长大家收入增加了，财富增加了，所以房价上涨了。但容易被人忽视的是名义经济增长和实际增长率之间的差异。
2、低利率带来的置业兴旺
中国是实施利率双轨制的国家。居民和企业存款利息不高，但是贷款很难。大量廉价的贷款主要是向国企倾斜。而其他中小企业和个人很难获得国有银行提供的贷款。从这几年温州民间贷款的利息来看，民间私下黑市的借款利息要比官方的报价高出近2倍。
惟一的例外就是房贷。这几乎是个人唯一可以轻松获得的大额低息贷款。不少购房者还曾申请到7折和8.5折的贷款，而公积金贷款也会进一步降低购房者的利息负担。因此，在按揭低息的政策下，购房者贷款的热情被大大鼓励了。如果考虑到过去20年多数年份有着不小的通货膨胀率，购房者实际享受的是近乎零的利息,而相应引发的购房热情也就可以理解了。
3、土地供应影响深远
许多人会认为土地的供应者只有政府，因此各个地方政府模仿香港而实施的饥饿供地，是房价上涨的主要动力。这话对，也不对。实际上，要区分着看。
如果我们看一下事实，就会发现，说中国整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的，因为从土地出让开始，我们看到整个土地供应每一年几乎都出现了大幅上升，何来饥饿之说呢？事实上中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。
要做到饥饿供地，大致需要4个条件：第一，地方政府一把手要有长远眼光，能有意识地进行长期土地供应规划。第二，地方政府历史负担少，当地历史上没有大规模土地供应和闲置来影响当期土地市场。第三，财政有能力负担土地储备的收储和利息费用。最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后，如果人口流出速度超过土地减少的速度，其实饥饿供地还是没有用。
对于中国来说，有过半地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。所以这种情况下，大部分地方政府想做到饥饿供地其实并不容易。但特大城市如北京、上海可以。
4、人口流入
人口流入是影响楼市需求方面的重要因素。
一个人去到一个城市居住和生活，很大程度上代表着他对那个地方的偏好。一个人口持续流入的城市是兴旺的象征，反之人口持续流出的城市，则容易缺乏就业机会和商业市场，未来发展堪忧。
5、城市格局
影响城市格局的因素包括交通、基建、产业、地理、城市规划、气候特点等等，这些因素对于城市发展和房价的影响许多著作都有提及。因此我暂不做赘述。我这里特别要提的是两点，即城市的行政级别和产业结构对于房价的影响。
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